El Supremo aclara el retracto del inquilino: demandar primero no exige consignar antes el precio
La STS 719/2026, de 11 de mayo, confirma que un inquilino no pierde su derecho de retracto por no haber depositado el precio de la venta antes de presentar la demanda.
Cuando una vivienda alquilada se vende, el inquilino puede contar, en determinados supuestos, con un derecho de adquisición preferente. La Sentencia del Tribunal Supremo 719/2026, de 11 de mayo, analiza qué ocurre si el inquilino reclama ese derecho después de la venta y aún no ha consignado el precio.
La respuesta del Tribunal Supremo es clara: la consignación no es un requisito previo para que el juzgado admita la demanda de retracto.
El caso: una vivienda adjudicada en subasta
Los arrendatarios de una vivienda en Lanzarote conocieron que el inmueble había sido adjudicado a una nueva propietaria en una subasta judicial. Tras recibir la información necesaria sobre la operación, presentaron una demanda para ejercer el retracto arrendaticio.
El juzgado de primera instancia rechazó la demanda porque los inquilinos no habían consignado el importe de la adjudicación antes de demandar. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esa decisión y reconoció el retracto. La compradora recurrió ante el Tribunal Supremo.
Qué ha decidido el Tribunal Supremo
El Supremo desestima el recurso de la compradora y mantiene la decisión favorable a los inquilinos.
La sentencia distingue entre dos cuestiones diferentes:
- Presentar la demanda a tiempo: el inquilino debe ejercer el retracto dentro del plazo legal aplicable.
- Pagar o consignar el precio: es necesario para que el inquilino llegue a adquirir la vivienda, pero no tiene que hacerse necesariamente antes de iniciar el procedimiento judicial.
Dicho de otra forma: la falta de consignación previa no impide que el inquilino acuda al juzgado ni hace que su acción caduque automáticamente. Si obtiene una sentencia favorable, deberá cumplir entonces con el pago o reembolso exigible para culminar la adquisición.
Tanteo y retracto: no son lo mismo
La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce, con carácter general y salvo excepciones o renuncia pactada, derechos de adquisición preferente al arrendatario cuando se vende la vivienda alquilada. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia dos mecanismos:
- Tanteo: permite al inquilino comprar antes de la venta si recibe una comunicación formal sobre la intención de vender, el precio y las condiciones esenciales.
- Retracto: permite al inquilino reclamar la adquisición después de la venta si no fue informado correctamente o si la venta se realizó en condiciones más favorables que las comunicadas.
En el asunto resuelto por la STS 719/2026, el debate se centró en el retracto, no en el ejercicio de un tanteo previo.
Por qué es relevante esta sentencia
La resolución evita que un requisito económico se convierta en una barrera procesal desproporcionada. El inquilino debe actuar dentro de plazo y acreditar que reúne los requisitos del retracto, pero no queda fuera del proceso únicamente por no haber realizado el depósito del precio antes de presentar la demanda.
El Tribunal Supremo sigue así la doctrina constitucional: el reembolso del precio de venta tiene naturaleza sustantiva. Es decir, forma parte de lo necesario para terminar adquiriendo el inmueble, no de lo necesario para que el juez estudie la reclamación.
Consecuencias prácticas
Para los inquilinos, la sentencia recuerda la importancia de actuar con rapidez desde que se conocen los datos esenciales de la transmisión. La demanda debe presentarse dentro del plazo previsto, aun cuando el pago o la consignación no se hayan formalizado previamente.
Para los propietarios y compradores, subraya que la falta de consignación inicial no basta, por sí sola, para descartar una acción de retracto. También pone de relieve la importancia de realizar correctamente las comunicaciones legalmente exigidas cuando se transmite una vivienda arrendada.
Conclusión
La STS 719/2026 refuerza el acceso del arrendatario al ejercicio del retracto: puede reclamar judicialmente su derecho sin haber consignado previamente el precio, siempre que lo haga en plazo. La consignación será necesaria para hacer efectiva la adquisición si obtiene una resolución favorable, pero no puede utilizarse como un filtro previo para cerrar la puerta del juzgado.
Este artículo tiene carácter informativo. La aplicación del tanteo o retracto depende, entre otros factores, del contrato de arrendamiento, la forma de la transmisión, las comunicaciones realizadas y las excepciones legales aplicables.