¿Se puede impugnar el valor de referencia de Catastro? Sí, aunque el sistema sea constitucional
Cuando se compra, hereda o recibe una vivienda, es habitual encontrarse con una sorpresa: el valor de referencia de Catastro es superior al precio pagado o al valor que se considera real para ese inmueble.
Este valor tiene especial importancia en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y, en determinados casos, AJD. Si existe valor de referencia en la fecha de la operación y es mayor que el valor declarado, normalmente será la cifra que Hacienda utilice como base para calcular el impuesto.
El Tribunal Constitucional ha considerado que este sistema es conforme con la Constitución. Sin embargo, esto no significa que el valor de referencia sea intocable ni que el contribuyente deba aceptarlo aunque no refleje la realidad de su vivienda.
La constitucionalidad no impide reclamar
La cuestión constitucional se refiere al sistema en general: la ley puede utilizar el valor de referencia como punto de partida para calcular determinados impuestos.
Pero cada inmueble es distinto. Una vivienda puede estar en mal estado, necesitar una reforma completa, tener problemas de accesibilidad, una distribución poco funcional, escasa luz natural, limitaciones urbanísticas o características que la hagan menos valiosa que otras viviendas de su zona.
Por ello, todavía es posible impugnar el valor de referencia si se puede demostrar que, en ese caso concreto, el importe asignado es superior al valor de mercado del inmueble.
La clave ya no está tanto en discutir el modelo general, sino en probar que el valor aplicado no se ajusta a la realidad de la finca.
¿Cuándo puede reclamarse?
No suele existir un recurso independiente para impugnar el valor de referencia antes de presentar el impuesto. La ley obliga normalmente a utilizarlo en la autoliquidación si resulta aplicable.
Después, hay dos caminos principales:
Si el contribuyente presentó la autoliquidación
Por ejemplo, una persona compra una vivienda, liquida el ITP conforme al valor de referencia y entiende que ha pagado de más.
En ese caso, puede presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación y pedir la devolución de los ingresos indebidos que correspondan, incluidos los intereses si procede.
No basta con indicar que el precio de escritura era inferior. Conviene explicar por qué el valor de referencia no representa correctamente el inmueble y aportar pruebas.
Si Hacienda dicta una liquidación
Si la Administración tributaria practica una liquidación, el contribuyente puede impugnarla mediante:
- Recurso de reposición, cuando sea procedente; o
- Reclamación económico-administrativa.
Si la reclamación no prospera, puede acudirse posteriormente a la jurisdicción contencioso-administrativa.
En estas impugnaciones, Catastro debe emitir un informe sobre el valor discutido. Ese informe tiene relevancia, pero no elimina la posibilidad de que el contribuyente aporte una prueba técnica sólida y defienda su propia valoración.
¿Qué pruebas ayudan realmente?
Una simple diferencia entre el valor de referencia y el precio de compraventa no siempre es suficiente. Tampoco suele bastar, por sí sola, una tasación bancaria hecha para pedir una hipoteca.
La prueba más útil suele ser un informe pericial individualizado. Es decir, un informe elaborado específicamente para esa vivienda o local, que explique de forma clara:
- El estado real de conservación del inmueble.
- Daños, humedades, patologías o necesidad de reforma.
- Características que reducen su valor: interioridad, falta de ascensor, mala distribución, poca luminosidad o accesibilidad limitada.
- Superficie real y diferencias con los datos utilizados.
- Restricciones urbanísticas, ocupación u otras circunstancias relevantes.
- Operaciones comparables de mercado correctamente seleccionadas.
- Por qué los parámetros generales utilizados para la zona no encajan con ese inmueble concreto.
Cuanto más específico, documentado y razonado sea el informe, más útil será en una reclamación.
Motivos habituales para discutir el valor
No todas las diferencias de valor permiten ganar una reclamación. Pero pueden existir argumentos cuando, por ejemplo:
- El inmueble está en un estado de conservación muy inferior al habitual en su zona.
- Catastro ha partido de datos incorrectos sobre superficie, antigüedad, calidad o uso.
- La vivienda ha sido incluida en un grupo de inmuebles que no se parece realmente a ella.
- Existen circunstancias depreciativas que no se han tenido en cuenta.
- El informe de Catastro no responde de forma concreta a las alegaciones y pruebas aportadas.
- La prueba pericial demuestra que el valor asignado supera el valor de mercado real.
En otras palabras: no se trata simplemente de decir “me parece caro”, sino de demostrar, con datos, que el valor de referencia no refleja el bien que se está gravando.
¿Qué cambia tras la decisión del Tribunal Constitucional?
La decisión del Tribunal Constitucional limita las reclamaciones basadas únicamente en una crítica general al sistema. Ya no resulta eficaz defender que el valor de referencia es inconstitucional por el mero hecho de existir.
Pero mantiene abierta una cuestión esencial: si el valor aplicado a un inmueble concreto es correcto o no.
Por tanto, el contribuyente conserva el derecho a discutirlo a través de los procedimientos tributarios previstos y a aportar las pruebas necesarias para demostrar que ha tributado por encima del valor real de mercado.
Una recomendación práctica
Antes de presentar una reclamación, conviene revisar:
- El valor de referencia vigente en la fecha del devengo.
- Los datos físicos y catastrales del inmueble.
- La escritura, fotografías, informes técnicos y cualquier evidencia del estado real del bien.
- La conveniencia de obtener una pericial especializada.
- El plazo aplicable para solicitar la rectificación o recurrir la liquidación.
La constitucionalidad del sistema no impide reclamar. Lo que exige es enfocar bien la reclamación: menos discusión teórica y más prueba concreta sobre el inmueble.
Nota: Este artículo ofrece información general y no sustituye el análisis de un caso concreto. Los plazos y la estrategia pueden variar según el impuesto, la comunidad autónoma y las circunstancias del inmueble.