Qué cambia con la nueva norma de vivienda: guía clara para inquilinos, propietarios y quienes buscan casa
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, reúne cambios relevantes en alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda pública y acceso a la primera vivienda. Su objetivo declarado es aumentar la vivienda asequible y reforzar la protección del uso residencial.
La norma se publica en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y, como regla general, entra en vigor al día siguiente, aunque determinadas medidas tienen fechas de aplicación propias. Por eso, antes de tomar una decisión concreta —por ejemplo, firmar o renovar un contrato, vender una vivienda o solicitar una ayuda— conviene revisar los requisitos aplicables en cada caso.
Las ideas principales, en un vistazo
- Los alquileres temporales deberán responder a una causa real, concreta y demostrable.
- El alquiler por habitaciones no podrá utilizarse para cobrar, en conjunto, más que por el alquiler de la vivienda completa.
- Se endurecen las reglas sobre gastos que se cargan al inquilino y se amplían algunas garantías en caso de reparaciones.
- Se prevén nuevas protecciones para personas vulnerables sin alternativa habitacional, pero no operan de forma automática: dependen de requisitos y de la intervención judicial y administrativa.
- Se incorporan incentivos fiscales y medidas para movilizar vivienda hacia el alquiler asequible o el parque público.
- Se crea un mecanismo de financiación para la primera vivienda, denominado TU CASA, cuyo detalle práctico se concretará mediante acuerdo del Consejo de Ministros.
1. Alquileres temporales: ya no basta con llamarlos “de temporada”
Uno de los cambios más visibles afecta a los contratos de alquiler que se presentan como temporales. A partir de ahora, el contrato debe explicar cuál es la razón concreta del desplazamiento temporal de la persona inquilina y esa razón debe poder acreditarse. La norma coloca en el arrendador la carga de demostrar que esa temporalidad es real.
En la práctica, esto significa que un contrato no será temporal simplemente porque así lo diga su título. Si no existe una causa temporal debidamente prevista, el alquiler pasa a tratarse como un alquiler de vivienda habitual desde el inicio del contrato.
Como regla general, el alquiler temporal deberá durar más de 31 días y no más de 12 meses. Si supera ese plazo sin una justificación suficiente, o si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primer contrato se considerará de vivienda habitual.
Qué revisar si alquilas o arriendas: la causa temporal debe aparecer claramente por escrito y debe conservarse la documentación que la respalde. Los contratos anteriores a la entrada en vigor mantienen su régimen hasta que acabe el plazo pactado, pero no podrán prorrogarse bajo ese régimen anterior.
2. Alquiler por habitaciones: límite a la suma de rentas
La norma incorpora expresamente el alquiler de una habitación o estancia dentro del concepto de alquiler de vivienda. Además, establece un límite importante: cuando se alquilan varias habitaciones de una misma vivienda al mismo tiempo, la suma de todas las rentas no puede superar lo que correspondería pagar por el alquiler completo de esa vivienda.
Si el inmueble está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, también deberán respetarse las limitaciones de renta que resulten aplicables en esa zona. Este punto busca evitar que dividir una vivienda en habitaciones sirva para cobrar más que por el alquiler íntegro.
3. Gastos, actualizaciones y reparaciones: más reglas claras
La reforma aclara qué costes pueden trasladarse a la persona inquilina. Los impuestos vinculados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que este sea legalmente quien deba pagarlos. Los gastos de agencia inmobiliaria y de formalización, gestión, renovación o modificación del contrato tampoco pueden cobrarse al inquilino, ni directa ni indirectamente.
Sobre la renta, si no hay un pacto expreso de actualización, no se actualizará. Si existe un pacto pero no concreta índice o método, se aplicará el índice de referencia anual de los contratos de alquiler de vivienda (IRAV); en todo caso, el incremento anual no podrá superar la variación de ese índice.
También se concreta qué ocurre cuando hay problemas que afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda. El inquilino puede requerir por escrito la reparación y aportar un presupuesto razonable. Si el arrendador no responde, rechaza injustificadamente la reparación o no actúa dentro de 15 días naturales, el inquilino puede realizar la obra necesaria y descontar su coste de rentas futuras, siempre que lo justifique documentalmente y el coste sea razonable.
Recomendación práctica: deja constancia escrita de las comunicaciones, presupuestos, fotos y facturas. Al finalizar el alquiler, conviene firmar un documento sobre el estado de entrega de la vivienda.
4. Más protección en zonas tensionadas y al vender una vivienda alquilada
En las zonas de mercado residencial tensionado, los nuevos contratos tienen límites específicos. Como regla general, la nueva renta no puede superar la última renta vigente de los cinco años anteriores, actualizada según la cláusula que correspondiera. Hay supuestos limitados en los que puede incrementarse hasta un 10%, por ejemplo, si se han hecho determinadas obras de rehabilitación, de eficiencia energética o accesibilidad, o si se pacta una duración larga.
Para los grandes tenedores en esas zonas, el límite puede venir determinado por el sistema de índices de referencia. La condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación registral; la regla general considera gran tenedor a quien posee más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, con posibles particularidades en zonas tensionadas.
La norma también refuerza el derecho del inquilino a comprar la vivienda si su propietario decide venderla. El inquilino debe recibir información verificable sobre el precio y las condiciones esenciales. Si se vende un paquete de inmuebles, debe indicarse qué parte del precio corresponde a la vivienda alquilada y con qué criterio se ha calculado. Además, ya no puede pactarse la renuncia del inquilino a este derecho de adquisición preferente.
5. Desahucios y vulnerabilidad: protección con condiciones
El texto prevé la suspensión de determinados procedimientos cuando la persona demandada es vulnerable y no cuenta con una alternativa habitacional. En algunos casos vinculados a entidades que adquieren inmuebles o carteras hipotecarias a precios muy bajos, la medida se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030.
Para otros procedimientos, el tribunal puede requerir a la administración competente información sobre recursos disponibles. Si no se ofrece una alternativa adecuada, el proceso puede suspenderse. La suspensión no extingue las obligaciones económicas del contrato y se revisa periódicamente; además, hay reglas específicas sobre cuándo puede levantarse y sobre compensaciones en determinados supuestos.
En los desahucios por impago en los que proceda la nueva regulación, la administración competente dispone, en ciertos casos, de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar las cantidades debidas. Se trata de una regulación compleja: la vulnerabilidad debe acreditarse y la aplicación depende de las circunstancias del procedimiento y de las partes implicadas.
6. Cambios fiscales y vivienda pública
La norma incorpora incentivos y gravámenes destinados a favorecer el uso residencial y asequible de la vivienda. Entre otras medidas:
- Se contemplan reducciones en el IRPF para determinados arrendamientos de vivienda habitual.
- Se introduce una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con requisitos y límites que deben verificarse en cada declaración.
- Se prevé una exención de la ganancia patrimonial para ciertas ventas de viviendas desocupadas a entidades públicas destinadas a vivienda social o asequible; el alcance de la exención depende, entre otros factores, del valor de transmisión y de que la vivienda haya permanecido vacía sin causa justificada durante los dos años anteriores.
- Se habilitan recargos en el IBI para determinados inmuebles residenciales vacíos y alojamientos turísticos, dentro de las condiciones que marca la norma y de las decisiones municipales.
- Las viviendas públicas estatales transferidas a CASA 47 quedan sujetas a protección permanente, con el propósito de destinarlas a vivienda asequible.
Estas medidas no implican que toda persona propietaria o inquilina tenga un beneficio fiscal inmediato. La tributación depende de la situación personal, del inmueble, del contrato y de la normativa que resulte aplicable.
7. Primera vivienda: el mecanismo TU CASA
El real decreto-ley crea TU CASA, un mecanismo de financiación gestionado por el ICO para complementar la hipoteca de quienes compren su primera vivienda habitual. La financiación puede alcanzar el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros. El préstamo se configura sin intereses ni comisiones.
No obstante, el acceso efectivo dependerá de que se concrete su funcionamiento: un futuro acuerdo del Consejo de Ministros fijará objetivos, personas beneficiarias y límites. La vivienda adquirida quedará sujeta permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Por tanto, todavía no debe entenderse como una ayuda disponible sin más. Quien esté valorando una compra debería seguir la publicación de las reglas de acceso y comprobar su capacidad de pago y los compromisos asociados a la hipoteca y al préstamo complementario.
8. Nuevas obligaciones para plataformas de alquiler de corta duración
Las plataformas en línea de alquiler de corta duración deberán cumplir obligaciones de suministro e intercambio de datos con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. El incumplimiento puede ser leve, grave o muy grave y las multas previstas alcanzan hasta 100.000 euros para infracciones leves, 500.000 euros para graves y un millón de euros para muy graves, con posibles incrementos vinculados al volumen de negocio.
Esta parte de la norma se dirige a las plataformas, pero puede contribuir a una mayor trazabilidad de la oferta de alojamientos de corta duración.
Qué conviene hacer ahora
Si eres inquilino
- Revisa si un contrato temporal responde realmente a una necesidad temporal acreditable.
- Comprueba que no te estén cargando gastos de agencia o de formalización del contrato.
- Si alquilas una habitación, pide información sobre el precio total del alquiler de la vivienda y, en su caso, sobre los límites aplicables en una zona tensionada.
- Ante desperfectos graves, comunica por escrito el problema y guarda prueba de todo.
Si eres propietario
- Revisa los modelos de contrato, especialmente los de temporada y por habitaciones.
- No traslades automáticamente al inquilino impuestos, honorarios de gestión o gastos de formalización.
- Antes de fijar una renta o renovar un contrato en una zona tensionada, comprueba las limitaciones que correspondan.
- Si estudias un incentivo fiscal o una venta a una entidad pública, verifica los requisitos antes de cerrar la operación.
Si quieres comprar tu primera vivienda
- No des por hecho que TU CASA ya está operativa para cualquier comprador.
- Sigue la regulación de desarrollo y compara el coste total de la compra, no solo la entrada inicial.
Una norma amplia, con efectos distintos según cada caso
El Real Decreto-ley 26/2026 no introduce una única solución al problema de la vivienda. Combina reglas para los contratos de alquiler, protección en situaciones de vulnerabilidad, incentivos fiscales, vivienda pública, financiación y control de los alquileres de corta duración.
Su impacto real dependerá de la situación de cada vivienda, de la comunidad autónoma y del municipio, de si existe una zona tensionada y de la aprobación de las normas de desarrollo que todavía están pendientes. La clave para inquilinos y propietarios es adaptar los contratos y decisiones a las nuevas reglas, sin perder de vista que muchas medidas exigen requisitos específicos.
Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. No sustituye el asesoramiento profesional adaptado a un contrato, operación o procedimiento concreto.